Diritto di locazione: una più chiara regolamentazione del reddito ammissibile
Berna, 26.02.2026 — Il 25 febbraio 2026 il Consiglio federale ha avviato la procedura di consultazione su una modifica dell’ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o commerciali (OLAL). La modifica è volta a precisare il calcolo del reddito ammissibile nel diritto di locazione, a chiarire l’applicazione della più recente prassi del Tribunale federale e ad aumentare in questo modo la certezza del diritto. Questa modifica attua la mozione 22.4448 Engler. La procedura di consultazione durerà fino al 5 giugno 2026.
L’avamprogetto si basa sull’articolo 269 del Codice delle obbligazioni che vieta le pigioni abusive con le quali è ottenuto un reddito sproporzionato dalla cosa locata. La legge non distingue tra reddito netto e lordo o tra reddito corrente e investimenti di valorizzazione. Queste distinzioni si basano sulla giurisprudenza del Tribunale federale e negli ultimi anni hanno portato a varie sentenze di riferimento. Per mantenere l’uniformità del sistema e garantire un’applicazione coerente, questi termini vengono precisati a livello di ordinanza.
La modifica dell’OLAL stabilisce quale reddito è ammissibile per un determinato tasso ipotecario di riferimento e prevede in particolare quanto segue.
· Il reddito netto massimo ammissibile viene definito in base al tasso d’interesse di riferimento. Finché quest’ultimo non supera il 2 per cento continua a valere una maggiorazione di 2 punti percentuali in base alla giurisprudenza del Tribunale federale.
· A partire da un tasso d’interesse di riferimento del 2,25 per cento, la maggiorazione ammissibile viene ridotta gradualmente di 0,25 punti percentuali. In questo modo si evita un cambio di sistema drastico e l’andamento delle pigioni viene livellato.
· A partire da un tasso d’interesse di riferimento del 6 per cento la maggiorazione si stabilizza a 0,5 punti percentuali al di sopra del tasso d’interesse di riferimento. Ciò tiene conto sia degli interessi dei locatari che dei locatori.
· I termini di reddito lordo e di investimenti di valorizzazione vengono definiti in maniera chiara e adeguati alla più recente giurisprudenza del Tribunale federale.
· La remunerazione e l’ammortamento di investimenti di valorizzazione vengono precisati, in particolare per quanto riguarda il tasso di capitalizzazione, la durata e la considerazione dei costi di manutenzione correnti.
La modifica dell’ordinanza colma una lacuna nella regolamentazione e migliora la certezza del diritto e di pianificazione per i locatari e i locatori. Attua inoltre un mandato del Parlamento (mozione 22.4448 Engler). La consultazione si concluderà il 5 giugno 2026.
Procedure di consultazione in corso | Fedlex Revisione parziale dell’ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o commerciali (OLAL)